Le 1er juillet 2019, les élus du Pays Castelroussin Val de l'Indre et les membres du Conseil de développement se sont réunis pour participer au premier comité de pilotage territorial de leur contrat régional (CRST). Le fil conducteur de cette rencontre était "la revitalisation économique et commerciale des centres-villes et centres-bourgs".
Après une introduction de Luc Della-Valle (Président) et de Kaltoum Benmansour (Conseillère régionale), une présentation a été faite par Mme Pinson (Directrice adjointe du Centre de ressources sur la politique de la ville) de "Ville au Carré" qui a réalisé une étude, à la demande de la Région Centre Val de Loire, sur la situation dans les villes petites à moyennes. Puis des témoignages d'entreprises et de collectivités ont suivi avant le mot de la fin.
Le constat est sans appel : le commerce en centre-ville souffre et notre territoire n'est pas épargné. Les achats en ligne et l'expansion des zones commerciales en périphérie sont parmi les causes identifiées. Pour faire face à cette situation, Luc Della-Valle a rappelé l'importance du SCOT Castelroussin qui a permis aux élus d'interdire l'installation des commerces de moins de 300 m² en dehors des centres-villes.
Résultat de l'étude menée par "Ville au Carré" sur la Région Centre-Val de Loire
Marie-Noëlle Pinson, directrice adjointe du Centre de ressources sur la politique de la ville
La Région a souhaité un état des lieux sur son périmètre, le cabinet "Ville au Carré" a été retenu pour réaliser une étude. Menée sur 16 villes "pôles de centratlité" du département, elle a permi de mettre en évidence les points négatifs et positifs. Les élus du territoire ont été interrogés et selon eux les premiers maux auxquels il faudrait apporter une réponse sont : l'emploi, la santé, la mobilité, la formation des jeunes et la connexion numérique. Pour obtenir des résultats, Madame Pinson, a rappelé que l'activité économique, les services, le logement, l'accessibilité en cœur de ville, et l'équilibre entre centre et périphérie sont des sujets qu'il faut traiter ensemble car ils sont interdépendants.
Parmi les difficultés mises en lumière par cette étude, il faut noter un vieillissement de la population ainsi qu'une paupérisation marquée puisque le revenu médian de ces villes est inférieur à celui de la Région. La vacance commerciale observée est préoccupante, et la main d’œuvre qualifiée se fait rare. Le logement est ancien et souvent vacant du fait qu'il dépend du commerce en rez-de-chaussée. Il ne correspond plus aux besoins actuels et manque de stationnement résidentiel. Le locatif est peu adapté aux personnes âgées ou aux plus jeunes, et bien souvent les travaux nécessaires sont plus chers du fait que ces logements sont situés dans le périmètre d'un monument classé aux Bâtiments de France. Les propriétaires ne sont pas forcément aisés et peuvent avoir les mains liées en raison de tensions dues à une succession avec des biens en indivision. Le fonctionnement urbain des centres-villes peut aussi aggraver ce phénomène. L'accessiblité, la disparition des services, les friches urbaines, les espaces et liaisons dont la lisibilité n'est pas toujours assurée. Il faut parfois repenser les déplacements, la signalétique, la place du véhicule, les transports collectifs, avoir une vision globale du commerce afin de trouver un équilibre et la densité de l'offre. Avoir une action sur l'immobilier, l'animation commerciale, la mobilisation des différents partenaires et faire appel aux outils tels que le SCOT, les PLUI, PLU..
Parmi les points positifs il faut noter que nombre de ces villes ont un patrimoine intéressant, qu'elles sont plus "vivantes" qu'il n'y paraît et qu'elles peuvent donc, grâce à ces atouts, faire face à ces défis.
Ainsi, le commerce du cœur de ville subit la baisse démographique ; le vieillissement et l'appauvrissement de sa population ; la concurrence avec la périphérie ; le e-commerce ; le prix de l'immobilier élevé et des locaux vétustes et inadaptés. Mais aussi les départs en retraite non anticipés de certains commerçants et des installations mal préparées ; des unions commerciales peu représentatives ou manquant d'initiatives et à l'inverse des commerçants et artisans fédérés dans plusieurs unions concurrentes. L'attractivité commerciale est aussi à faire évoluer. Il n'y a pas "une" mais plusieurs solutions. Des fonds existent pour la restructuration immobilière et commerciale. Les boutiques "essai", "école" ou en sous-location peuvent aider à l'installation. Les tiers lieux partagés permettent de maintenir une activité professionnelle dans les centres et apportent des consommateurs potentiels pour les commerces.
Les cœurs de villes doivent être plus désirables en proposant une certaine qualité de vie, une offre culturelle, sportive, et des loisirs.
Après ce rendu d'étude, le résultat d'un sondage mené auprès des membres du Conseil de développement et les outils visant à revitaliser les centres ont été présentés.
Résultat du sondage auprès des membres du Conseil de développement et les outils pour revitaliser les centres
Selon les membres du Conseil de développement qui ont participé à un sondage lancé par le Pays, la dévitalisation des centres est due en grande partie au développement du commerce en périphérie (40 % des réponses), au manque de choix commercial (28 %), à la baisse de la démographie (16 %), aux difficultés d’accès (12 %).
En ce qui concerne les actions pouvant redynamiser les centres-bourgs ou centres-villes 46.45 % ont répondu l'animation (culturelle, commerciale, et les loisirs), vient ensuite le commerce (27.58 %), la facilité d'accès (8.57 %), puis à égalité l'activité économique autre que commerciale, l'offre touristique, la démographie (5.8 % chacune). Les membres pensent que pour dynamiser un centre les pouvoirs publics doivent agir sur l'animation (45 %), le cadre de vie (25 %), le développement économique (20 %), la fiscalité incitative (5 %).
La baisse démographique des centres serait due au coût du logement (37 %), l'exode vers les grandes villes (25 %), le logement inadapté (17 %), parmi les autres réponses qui recueillent 4 % des avis : le manque d'emploi, d'attractivité, et le stationnement. Une majorité pense que l'impact de l'évolution des modes de vie (le télétravail par exemple) est positif et qu'il faut développer des espaces partagés pour éviter l'isolement et permettre le développement de ces démarches.
Des exemples réussis ont été évoqués : le musée Soulage à Rodez, le réaménagement urbain de Sarlat en Dordogne, les tiers lieux partagés en Creuse.
Les outils dont disposent les élus pour stopper le phénomène
Suite à l'analyse de ce sondage, les outils permettant de favoriser la revitalisation des centres ont été évoqués.
Plusieurs outils sont à la disposition des élus pour inverser la tendance. Ainsi, la Loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) permet de lutter contre l'étalement urbain.
Le SRADDET (Schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires) indique qu'il faut gérer les dents creuses, la vacance du logement et favoriser la densification en réaffirmant le rôle des centralités.
Le SCOT (Schéma de cohérence territoriale) au travers du Document d’aménagement artisanal et commercial (DAAC) a pour objectif de développer une armature commerciale plus proche et plus accessible et interdit toute création de commerce de moins de 300m² en dehors des zones de centralité.
La fiscalité est un autre moyen de parvenir à inverser la tendance. La taxe sur les friches commerciales (article 1530 du CGI) et la taxe d’aide au commerce et à l’artisanat en sont des exemples.
Des aides de l'État (actions Cœur de Ville, FISAC, OPAH / OPAH RU, ORT …), de la Région(CRST, fonds d’intervention sur l’immobilier commercial pour les pôles de centralité), des communes et/ou EPCI (acquisition de pas de porte avec le droit de préemption, action sur les logements, aides au maintien des services) viennent s'ajouter aux outils règlementaires et fiscaux.
Témoignages
À la fin de cette intervention, des entrepreneurs et des élus ont pu apporter leur témoignage.
L'exemple de Buzançais
Michelle Yvernault-Trotignon, maire-adjointe déléguée à l'urbanisme et l'environnement de la ville de Buzançais.
La ville, lauréate d’un appel à projet national pour la revitalisation des centre-bourgs (*voir zoom en bas d'article) a mené une étude approfondie sur l'aménagement urbain, l'habitat, le patrimoine, les services, le commerce, les équipements, l'environnement.... Un important programme de travaux d’aménagement et d’embellissement dans l'hyper centre-ville a débuté. Une OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Renouvellement Urbain) est en cours. Ce dispositif d’aides vise à encourager, sur un territoire donné, la rénovation des logements privés pour améliorer leur confort et préserver le patrimoine bâti de ce secteur. Des logements vont être rénovés pour des jeunes travailleurs. Une opération façade va contribuer à l'embellissement de ce quartier.
L'équipe en charge de cette opération a encouragé la relance d'une association de commerçants. Il faut aussi trouver d'autres formes de commerce, comme ce projet à l'étude concernant l'installation de casiers réfrigérés pour que les personnes qui travaillent puissent récupérer les courses effectuées, après commande, sur le marché de Buzançais. Les commerçants du marché se sont unis pour répondre à cette demande.
Les actions menées par la ville de Châteauroux
Chantal Monjoint, maire-adjointe déléguée au commerce, à l'occupation du domaine public et à l'économie numérique
La ville de Châteauroux en lien avec la Chambre de commerce et d'industrie a recruté un "manager" afin de favoriser l'implantation de nouveaux commerçants et de mobiliser ceux déjà installés. Plusieurs unions commerciales existaient auparavant elles sont désormais réunies en une seule dénommée "Les boutiques de Châteauroux".
La ville compte un taux de vacance élevé, les loyers sont chers et les locaux nécessitent souvent des travaux. Pour y remédier, une taxe sur les friches a été mise en place et une aide à l'installation a été créée pour les locaux vides depuis plus de 6 mois. En 2018, on compte plus de création de commerce que de fermetures, le pari est en passe d'être gagné.
L'implantation de l'entreprise Rioland en centre ville à Châteauroux
Monsieur Cordier, directeur de production chez Rioland à Châteauroux
Aujourd'hui le groupe emploie plus de 500 personnes entre les sites de Valençays, Vierzon et Châtauroux. L'activité est en pleine expansion et des recrutements sont encore à venir. Le centre-ville de Châteauroux n'était pas sur la liste des lieux d'implantation, mais la superficie du local proposé était celle recherchée. De plus il bénéficie d'un quai, le loyer est attractif grâce à la ville de Châteauroux qui en est le propriétaire. Actuellement, 40 personnes travaillent sur ce site et l'objectif à terme est de 100 à 120 personnes. Ce sont autant de consommateurs pour les commerces du centre-ville. D'où l'intérêt de relocaliser les emplois dans les coeurs de villes.
La réouverture de l'Auberge de Niherne
Christophe Vandaele, président de la Communauté de communes Val de l'Indre Brenne (CCVIB) et maire de Vendoeuvres
L'auberge de Niherne, était en activité jusqu'en 2003. Le centre-bourg a été rénové et les élus ont souhaité garder ce lieu pour un commerce. Ils ont décidé de racheter et rénover le local pour le louer à un porteur de projet souhaitant ouvrir un restaurant. Sur la commune il n'y en a plus, ce qui a permis d'apporter des aides publiques sans fausser la concurrence. Ce futur restaurant (ouverture prévue en novembre 2019) va permettre aux employés de la zone artisanale ainsi qu'aux commerciaux de passage d'avoir un lieu pour se restaurer à la pause déjeuner.
Conclusion
Après des remarques et interventions de quelques personnes présentes, la conclusion plutôt positive de ce premier comité de pilotage territorial, a été faite par Luc Della-Valle et Kaltoum Benmansour.
Ainsi, Luc Della-Valle, au regard des interventions lors de cette rencontre, a réalisé qu'il y a des actions en cours et que rien n'est perdu. Il retient qu'il faut travailler sur plusieurs leviers.
Kaltoum Benmansour sait que les enjeux sont grands et la tâche ardue, qu'il n'y a pas une solution mais beaucoup et qu'au coeur de tout cela il y a des habitants et un lien à recréer.
*ZOOM sur le programme national "Revitalisons nos centres-bourgs"
La dévitalisation des centres-villes est un enjeu important pour les politiques d’aménagement. Le Gouvernement a souhaité conforter la présence de centres-bourgs dynamiques et animés, dans les campagnes et dans les zones péri-urbaines. La perte d’attractivité de nombreuses petites communes dans ces territoires est un phénomène qui interpelle la qualité de vie, la cohésion sociale et le développement économique local. Il a donc lancé en 2014 un appel à manifestation d'intérêt. Cette expérimentation doit permettre de mesurer les résultats des actions menées sur la dynamique des territoires et en tirer des enseignements plus généraux afin d’adapter les dispositifs relatifs aux politiques publiques de revitalisation des centres-bourgs/villes.
